Dans les derniers mois le taux de refus des dossiers de crédits immobiliers par les banques est passé de 3% à 8% selon le courtier en ligne meilleurstaux.com.
Dans le même temps, les taux ont augmenté d’environ 0,65 point ce qui de fait met “out” un certains nombre d’acheteurs potentiels. Les banques estiment que 12% des acheteurs en 2007 se verraient refuser leur crédit en 2008.
Exemples de 10 dossiers refusés par les banques
Meilleurtaux a analysé en détail dix dossiers actuellement refusés compte tenu des critères de crédit, afin d’en tirer les enseignements pratiques:
Les jeunes sans apport sont les plus concernés. En effet les prêts à 30 ans et à 110% (sans paiement des frais de notaire, ni de garantie) sont très souvent refusés alors qu’ils constituaient une cible attractive pour les banques. Pour la première fois, le nombre de dossiers avec une durée supérieure ou égale à 30 ans est en baisse au quatrième trimestre 2007 par rapport au troisième trimestre 2007.
Le niveau d’apport doit être justifié et des seuils minimums sont aujourd’hui appliqués pour sécuriser la transaction.
L’ancienneté professionnelle confirmée ainsi que la pérennité des revenus sont considérées comme obligatoires et seront analysées beaucoup plus rigoureusement. Même en cas d’apport significatif, la pérennité prouvée des revenus s’avère indispensable.
Le niveau d’endettement est appliqué beaucoup plus strictement. Même un dépassement faible ne sera pas accepté. Certains dossiers avec 34 % d’endettement peuvent être refusés, même si le reste à vivre se situe très nettement au-dessus des normes.
Les dossiers de construction neuve sont étudiés dans le détail pour ne pas dépasser l’endettement pendant la période de construction et pour s’assurer que les dépassements de travaux éventuels puissent être pris en charge.
Les projets de construction neuve peuvent être analysés de manière complémentaire s’ils dépassent le niveau moyen estimé du secteur.
Le fonctionnement du compte courant fait l’objet d’une analyse détaillée. Les découverts et incidents mêmes mineurs peuvent être soumis à question et justifier un refus.
Les engagements existants en investissements locatifs sont considérés comme un risque supplémentaire et peuvent induire une réponse négative alors même que le projet est équilibré.
Les opérations d’achat/revente avec prêts relais font l’objet d’une étude spécifique. La quotité prêtée sur le bien mis en vente est le plus souvent réduite de 80 % à 70 % ou de 70 % à 60 %. L’analyse de la pérennité et de la stabilité des revenus pendant la période de vente jouera également un rôle essentiel dans l’acceptation du dossier.
En cas de prêts relais, les banques sont amenées à demander des expertises immobilières, ce taux d’expertise peut atteindre actuellement 10 % des transactions contre moins de 2 % en 2006.Ces critères sont analysés de manière cumulative par les banques, qui globalement cherchent à renforcer leur sécurité en limitant tous les facteurs de risque. Un dossier par ailleurs excellent, pourra être refusé si un seul des critères s’avère déficient (ancienneté du co-emprunteur par exemple).
Du fait de ce durcissement des conditions bancaires, plus de la moitié des emprunteurs sont des propriétaires qui viennent de vendre.
Cependant les spécilistes constatent que le marché “atterrit” en douceur dans la mesure où la demande immobilière et les prix restent relativement stables.
