Question Crédit

Les courtiers en crédits immobiliers sont formels: les taux proposés par les banques repartent nettement à la hausse.

D’après MeilleursTaux.com, les taux des prêts immobiliers ont augmenté de 0,10 % au mois de mai 2008 par rapport au mois précédent. Le taux fixe hors assurance d’un excellent dossier sur 25 ans se situe actuellement à 4,80 %, pour un dossier moyen il faut plutôt compter sur 4.95%. La hausse des taux d’intérêt à long terme des marchés financiers se répercute sur les taux des prêts immobiliers qui devraient augmenter de 0,20 % d’ici la fin de l’année.

Empruntis.com est encore plus pessimiste en donnant 5.15% comme “taux du marché” pour les emprunts à taux fixe sur 25 ans, et 5.66% comme taux maximum sur la même durée.

Cette hausse des taux exclue de plus en plus d’acheteurs potentiels du marché, ce qui va très certainement contribuer a faire baisser le prix de l’immobilier durant le deuxième semestre 2008.

Dans les derniers mois le taux de refus des dossiers de crédits immobiliers par les banques est passé de 3% à 8% selon le courtier en ligne meilleurstaux.com.

Dans le même temps, les taux ont augmenté d’environ 0,65 point ce qui de fait met “out” un certains nombre d’acheteurs potentiels. Les banques estiment que 12% des acheteurs en 2007 se verraient refuser leur crédit en 2008.

Exemples de 10 dossiers refusés par les banques

Meilleurtaux a analysé en détail dix dossiers actuellement refusés compte tenu des critères de crédit, afin d’en tirer les enseignements pratiques:

Du fait de ce durcissement des conditions bancaires, plus de la moitié des emprunteurs sont des propriétaires qui viennent de vendre.

Cependant les spécilistes constatent que le marché “atterrit” en douceur dans la mesure où la demande immobilière et les prix restent relativement stables.

Le Crédit Foncier de France est aujourd’hui pris dans la tourmente pour avoir écoulé il y a deux-trois ans à environ 150000 clients des crédits à taux variables « présumés capés et qui ne le sont pas en réalité » selon Isabelle Faujour, directrice adjointe du service juridique de l’UFC-Que Choisir, laquelle a porté plainte auprès du TGI de Paris.

L’association de défense des consommateurs, qui relaie en l’occurrence la démarche du Collectif « Les clients trompés par le Crédit Foncier », fustige non pas le principe des taux variables mais leur mode de commercialisation. « Il y a eu clairement des abus dans l’argumentaire de vente. […] D’ailleurs, preuve de la mauvaise foi du Crédit Foncier, les salariés en interne parlait des gens du Collectif en les appelant les “faux-capés” ! »

Le fond du problème tient en une phrase: d’après l’explication fournie par le Crédit foncier, les clients ont cru signer pour un emprunt à taux variable avec un taux qui ne pouvait en aucun cas dépasser les 4.9%, or il a dépassé les 6% pour beaucoup, ce qui dans la pratique se traduit par des augmentations d’échéances de plus de 20%.

Sur le fond du dossier, Christophe Crémer, le patron de Meilleurtaux.com déclare: «Quoi qu’il en soit, sa proposition de taux variable pseudo-capés est imbittable, en tout cas illisible pour un particulier. Ça leur causera un tort énorme ».

Les taux dits “variables” des prêts en question sont révisés chaque année à partir de l’évolution du taux interbancaire Euribor. Or celui-ci est passé, entre décembre 2004 et décembre 2007, de 2,17 % à 4,83 %, avant de retomber légèrement, en ce début d’année 2008, à 4,44 %.

Pour remedier à la crise, le Crédit foncier a décidé de plafonner les taux de ses “faux-capés” à un taux entre 5.75% et 6.25% selon les cas, ce qui devrait lui couter environ 35 millions d’euros. Cependant le collectif d’usagers a décider de maintenir sa plainte car cet effort est insuffisant selon eux et très loin du taux maximum “garanti” à l’origine.

Sources: L’Express,

Le Crédit foncier au secours de ses clients ayant des crédits à taux variables
LEMONDE.FR | 18.01.08

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Les indices des prix immobiliers sont clairs : l’année 2007 marque un tournant décisif après la tendance inflationniste observée ces dernières années. Le prix moyen du m² a ainsi augmenté en 2007 de seulement 3.38 %, loin des progressions enregistrées respectivement en 2006 (+8.38 %) et 2005 (+12.03 %). La situation est très différente suivant les régions, en particulier la hausse reste forte sur Paris, mais globalement les prix se tassent.

Sur les derniers mois de 2007, divers sites Internet ont noté une petite baisse: Le dernier baromètre Seloger.com annonce une nouvelle baisse des prix et ce pour le 5e mois consécutif. De 141.01 en novembre, l’indice national des prix immobiliers est descendu à 140.62 en décembre, soit son niveau le plus bas depuis mars 2007.

De son coté le site De Particulier à Particulier (PAP) annonce une augmentation de 0.9% seulement sur l’année 2007 (constat basé seur les 8 plus grosses villes française). Toujours d’après PAP, aussi bien les appartement (-1.31%) que les maisons (-0.77%) ont baissé en décembre.

Cette tendance devrait se poursuivre au moins sur le début de l’année 2008. La forte augmentation des prix depuis dix ans et le relèvement possible (voire probable) des taux d’intérêts, laissent en effet entrevoir une baisse des prix. Celle-ci devrait cependant rester limitée dans la mesure ou la demande est encore forte.

La loi adoptée le 1er août 2007 prévoyait une réduction d’impôt de 20 % sur les intérêts d’emprunts immobiliers pour l’achat ou la construction de sa résidence principale, pendant 5 ans. Nous en avions déjà parlé sur ce blog.
La nouvelle loi de finance pour 2008 prévoit le doublement de ce crédit d’impôt pour la première année du prêt. Par conséquent, on pourra retrancher 40 % des intérêts d’emprunt la première année et 20 % les quatre années suivantes.

Le montant des intérêts ouvrant droit à cette déduction reste plafonné à 3 750 euros pour une personne seule et à 7 500 euros pour un couple, avec une majoration de 500 euros par personne à charge. D’autre part, l’effet de la loi reste non rétro-actif; elle ne s’appliquera donc qu’aux acheteurs ou constructeurs ayant contracté leur emprunt immobilier après mi-2007.
Désormais, une personne seule pourra donc déduire jusqu’à 1 500 euros la première année et jusqu’à 750 euros pendant quatre ans. Pour un couple, la déduction passe à 3 000 euros la première année et reste plafonnée à 1 500 euros les quatre dernières années.

Source: Legifrance.gouv.fr

Le taux d’intérêt à long terme des marchés financiers (OAT TEC 10), utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, n’a, globalement, jamais cessé de baisser depuis plus de 15 ans.

Depuis le début de l’année 2007, il a fortement augmenté (4,74 % au 9 juillet), avant de redescendre à 4,32 % au 7 septembre. Il se situe actuellement à 4,16 % au 22 novembre. La relative remontée des taux d’intérêts immobiliers amorcée cette année devrait donc stopper.

Il est même envisageable que les taux redescendent très légerement et une éventuelle hausse des taux sur la fin de l’année 2007 ne devrait pas exéder 0.10 point: D’une part les taux d’intérêts en Europe ont fixés depuis le mois de juin à 4 % afin de contenir tout risque d’inflation. Une nouvelle hausse n’est plus envisagée au second semestre par les marchés financiers. D’autre part, l’inflation sur la zone européenne est stable en dessous de 2%.

Pas de panique, donc, si vous n’avez pas pu acheter pendant le 2è semestre 2007, les conditions au premier trimestre 2008 devraient être très sensiblement les mêmes.

Les “subprimes” sont des crédits immobiliers accordés à des clients faiblement solvables ou qui ne peuvent pas justifier de leurs revenus.
Les marchés américain et britannique se sont déréglés depuis 2000, avec un relâchement des conditions d’emprunt au point de n’exiger ni apport personnel ni justificatif de revenus pour une part croissante des transactions. Dans la mesure où ces emprunts se font tous avec des taux variables, la remontée des taux que nous avons vu au cours des derniers mois fait que beaucoup de ménages sont pris a la gorge.
Les marchés du crédit ne sont pas égaux face à la “crise des subprimes”. Après les Etats-Unis, les défauts de paiement pourraient déséquilibrer l’Espagne et surtout la Grande-Bretagne, tandis que la France, l’Allemagne et les Pays-Bas semblent mieux protégés.

Parmi les autres marchés où les crédits à taux variable sont majoritaires, l’Espagne est sans doute le plus vulnérable. En revanche, dans les pays où les crédits immobiliers sont majoritairement à taux fixe, notamment la France, l’Allemagne et les Pays-Bas, la situation provoque peu d’inquiétudes, d’autant plus que la loi Française oblige les banques a vérifier la solvabilité et la pérénité des revenus des clients auquelles elle prêtent, ainsi que de s’assurer que l’endettement du ménage de dépasse pas 33% de son revenu mensuel.

Donc: si vous avez un prêt immobilier à taux fixe: vous n’avez absolument aucune inquiètude à avoir. Si vous avez un prêt immobilier à taux variable, surveillez les évolutions futures des taux; cependant dans la mesure où la banque fédérale américaine a baissé son principal taux directeur d’un demi point vendredi dernier, cela devrait considérablement frainer la future hausse des taux d’intérêts. Le seul véritable dégat collatéral que l’on peut craindre est que les banques durcissent encore leurs conditions de prêts, cependant elle devront quand même avoir des conditions raisonables pour pouvoir satisfaire leurs clients et leur marge de manoeuvre est assez faible car la France est déjà un des pays où les conditions de prêts sont les plus strictes.

Depuis quelques mois, les taux d’intérêts proposés par les banques pour les emprunts à long terme remontent nettement:

• 3,90 % a mi-mars 2007,
• 4,15% au début mai 2007,
• 4.41% fin mai 2007.

Les taux sont revenus à leur plus haut niveau depuis plus de 3 ans. Sur un an, la hausse atteint 1,2 %.

D’autre part d’ici à la fin de l’année 2007, les analystes tablent sur une augmentation supplémentaire d’environ 0,40%.

Cette forte remontée des taux d’intérêt durant le mois de mai 2007 peut être attribuée à deux facteurs :

• les marchés financiers n’attendent plus de baisse des taux d’intérêt de la Banque Fédérale Américaine d’ici la fin 2007,
• la hausse des marchés boursiers: Le CAC 40 a retrouvé des niveaux proches de ses recordsantérieurs et les investisseurs orientent progressivement une partie de leurs avoirs vers les actions, ce qui entraîne une hausse des taux d’intérêt.

Si vous n’avez pas encore acheté c’est le moment ou jamais, et si vous avez l’intention de faire racheter votre crédit immobilier, c’est également le bon moment.

Comme annoncé par le gouvernement Fillion/Sarkozy, les intérêts des emprunts immobiliers pour l’achat d’une résidence principale pouront donner droit à un crédit d’impôts.

Selon l’avant-projet de loi examiné par le Conseil d’Etat, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts immobiliers sera égal à 20 % des intérêts d’emprunt payés à partir du mois suivant la date d’entrée en vigueur de la loi, dans la limite d’un montant annuel d’intérêts de 3 750 € pour une personne seule et de 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune, sommes majorées de 500 € par personne à charge.

Le crédit d’impôt est donc plafonné à 750 € par an pour une personne seule et 1 500 € pour un couple, plus 100 € par personne à charge. Le dispositif s’applique aussi bien dans le cas d’une acquisition (dans le neuf ou dans l’ancien) que dans le cas d’une construction d’une résidence principale uniquement.

Ce dispositif est limité dans la durée: le crédit d’impôts s’appliquera uniquement sur les 5 premières années du remboursement.

Les foyers fiscaux non-imposables, eux, se verront rembourser leurs intérêts d’emprunt et recevront donc un chèque du Trésor Public.

C’est l’éternelle question lorsqu’il s’agit de choisir un crédit immobilier: taux fixe ou taux variable?

Jusqu’à il y a peu les taux variables pouvaient être tentant pour deux raisons:

- D’une part l’écart entre les taux fixes était substanciel, 1 point de différence voire plus. Et un point de différence de taux sur un emprunt immobilier qui dure 25 ans, cela représente des dizaines de miliers d’euros.

- D’autre part, les taux étaient plutôt à la baisse, un taux variable permet, contrairement à un taux fixe de profiter des éventuelles futures baisses de taux.

Il se trouve que depuis maintenant quelques années les taux sont historiquement bas et que s’il est possible qu’ils restent a ce niveau pendant encore quelques années, l’éventualité qu’ils restent aussi faible (autour de 4%) sur une durée de 20 ans est totallement exclue. Au contraire, les taux actuels ne pourront que se maintenir ou augmenter. Donc il ne faut plus compter sur les taux variables pour être gagnant en cas de baisse des taux.

Reste donc seulement l’avantage du taux plus avantageux. Or depuis plusieurs mois déjà, la différence moyenne entre les taux fixes et variables s’est réduite de plus en plus pour atteindre entre 0.15% et 0.30% selon les organismes. Avec une différence aussi faible, il n’est véritablement pas raisonable d’envisager un taux révisable sur un prét d’une longueur qui dépasse 3 à 5 ans.

En résumé: la partie “risque” de l’emprunt à taux variable est plus que jamais présente, mais la partie “avantage” qui la contrebalançait à presque totallement disparue. Si vous devez contracter un emprunt immobilier dans les mois qui viennent, pas d’hésitation: taux fixe!