Question Crédit

Les courtiers en crédits immobiliers sont formels: les taux proposés par les banques repartent nettement à la hausse.

D’après MeilleursTaux.com, les taux des prêts immobiliers ont augmenté de 0,10 % au mois de mai 2008 par rapport au mois précédent. Le taux fixe hors assurance d’un excellent dossier sur 25 ans se situe actuellement à 4,80 %, pour un dossier moyen il faut plutôt compter sur 4.95%. La hausse des taux d’intérêt à long terme des marchés financiers se répercute sur les taux des prêts immobiliers qui devraient augmenter de 0,20 % d’ici la fin de l’année.

Empruntis.com est encore plus pessimiste en donnant 5.15% comme “taux du marché” pour les emprunts à taux fixe sur 25 ans, et 5.66% comme taux maximum sur la même durée.

Cette hausse des taux exclue de plus en plus d’acheteurs potentiels du marché, ce qui va très certainement contribuer a faire baisser le prix de l’immobilier durant le deuxième semestre 2008.

Le taux d’intérêt à long terme des marchés financiers (OAT TEC 10), utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, n’a, globalement, jamais cessé de baisser depuis plus de 15 ans.

Depuis le début de l’année 2007, il a fortement augmenté (4,74 % au 9 juillet), avant de redescendre à 4,32 % au 7 septembre. Il se situe actuellement à 4,16 % au 22 novembre. La relative remontée des taux d’intérêts immobiliers amorcée cette année devrait donc stopper.

Il est même envisageable que les taux redescendent très légerement et une éventuelle hausse des taux sur la fin de l’année 2007 ne devrait pas exéder 0.10 point: D’une part les taux d’intérêts en Europe ont fixés depuis le mois de juin à 4 % afin de contenir tout risque d’inflation. Une nouvelle hausse n’est plus envisagée au second semestre par les marchés financiers. D’autre part, l’inflation sur la zone européenne est stable en dessous de 2%.

Pas de panique, donc, si vous n’avez pas pu acheter pendant le 2è semestre 2007, les conditions au premier trimestre 2008 devraient être très sensiblement les mêmes.

Depuis quelques mois, les taux d’intérêts proposés par les banques pour les emprunts à long terme remontent nettement:

• 3,90 % a mi-mars 2007,
• 4,15% au début mai 2007,
• 4.41% fin mai 2007.

Les taux sont revenus à leur plus haut niveau depuis plus de 3 ans. Sur un an, la hausse atteint 1,2 %.

D’autre part d’ici à la fin de l’année 2007, les analystes tablent sur une augmentation supplémentaire d’environ 0,40%.

Cette forte remontée des taux d’intérêt durant le mois de mai 2007 peut être attribuée à deux facteurs :

• les marchés financiers n’attendent plus de baisse des taux d’intérêt de la Banque Fédérale Américaine d’ici la fin 2007,
• la hausse des marchés boursiers: Le CAC 40 a retrouvé des niveaux proches de ses recordsantérieurs et les investisseurs orientent progressivement une partie de leurs avoirs vers les actions, ce qui entraîne une hausse des taux d’intérêt.

Si vous n’avez pas encore acheté c’est le moment ou jamais, et si vous avez l’intention de faire racheter votre crédit immobilier, c’est également le bon moment.

C’est l’éternelle question lorsqu’il s’agit de choisir un crédit immobilier: taux fixe ou taux variable?

Jusqu’à il y a peu les taux variables pouvaient être tentant pour deux raisons:

- D’une part l’écart entre les taux fixes était substanciel, 1 point de différence voire plus. Et un point de différence de taux sur un emprunt immobilier qui dure 25 ans, cela représente des dizaines de miliers d’euros.

- D’autre part, les taux étaient plutôt à la baisse, un taux variable permet, contrairement à un taux fixe de profiter des éventuelles futures baisses de taux.

Il se trouve que depuis maintenant quelques années les taux sont historiquement bas et que s’il est possible qu’ils restent a ce niveau pendant encore quelques années, l’éventualité qu’ils restent aussi faible (autour de 4%) sur une durée de 20 ans est totallement exclue. Au contraire, les taux actuels ne pourront que se maintenir ou augmenter. Donc il ne faut plus compter sur les taux variables pour être gagnant en cas de baisse des taux.

Reste donc seulement l’avantage du taux plus avantageux. Or depuis plusieurs mois déjà, la différence moyenne entre les taux fixes et variables s’est réduite de plus en plus pour atteindre entre 0.15% et 0.30% selon les organismes. Avec une différence aussi faible, il n’est véritablement pas raisonable d’envisager un taux révisable sur un prét d’une longueur qui dépasse 3 à 5 ans.

En résumé: la partie “risque” de l’emprunt à taux variable est plus que jamais présente, mais la partie “avantage” qui la contrebalançait à presque totallement disparue. Si vous devez contracter un emprunt immobilier dans les mois qui viennent, pas d’hésitation: taux fixe!