Question Crédit

Le Crédit Foncier de France est aujourd’hui pris dans la tourmente pour avoir écoulé il y a deux-trois ans à environ 150000 clients des crédits à taux variables « présumés capés et qui ne le sont pas en réalité » selon Isabelle Faujour, directrice adjointe du service juridique de l’UFC-Que Choisir, laquelle a porté plainte auprès du TGI de Paris.

L’association de défense des consommateurs, qui relaie en l’occurrence la démarche du Collectif « Les clients trompés par le Crédit Foncier », fustige non pas le principe des taux variables mais leur mode de commercialisation. « Il y a eu clairement des abus dans l’argumentaire de vente. […] D’ailleurs, preuve de la mauvaise foi du Crédit Foncier, les salariés en interne parlait des gens du Collectif en les appelant les “faux-capés” ! »

Le fond du problème tient en une phrase: d’après l’explication fournie par le Crédit foncier, les clients ont cru signer pour un emprunt à taux variable avec un taux qui ne pouvait en aucun cas dépasser les 4.9%, or il a dépassé les 6% pour beaucoup, ce qui dans la pratique se traduit par des augmentations d’échéances de plus de 20%.

Sur le fond du dossier, Christophe Crémer, le patron de Meilleurtaux.com déclare: «Quoi qu’il en soit, sa proposition de taux variable pseudo-capés est imbittable, en tout cas illisible pour un particulier. Ça leur causera un tort énorme ».

Les taux dits “variables” des prêts en question sont révisés chaque année à partir de l’évolution du taux interbancaire Euribor. Or celui-ci est passé, entre décembre 2004 et décembre 2007, de 2,17 % à 4,83 %, avant de retomber légèrement, en ce début d’année 2008, à 4,44 %.

Pour remedier à la crise, le Crédit foncier a décidé de plafonner les taux de ses “faux-capés” à un taux entre 5.75% et 6.25% selon les cas, ce qui devrait lui couter environ 35 millions d’euros. Cependant le collectif d’usagers a décider de maintenir sa plainte car cet effort est insuffisant selon eux et très loin du taux maximum “garanti” à l’origine.

Sources: L’Express,

Le Crédit foncier au secours de ses clients ayant des crédits à taux variables
LEMONDE.FR | 18.01.08

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Les “subprimes” sont des crédits immobiliers accordés à des clients faiblement solvables ou qui ne peuvent pas justifier de leurs revenus.
Les marchés américain et britannique se sont déréglés depuis 2000, avec un relâchement des conditions d’emprunt au point de n’exiger ni apport personnel ni justificatif de revenus pour une part croissante des transactions. Dans la mesure où ces emprunts se font tous avec des taux variables, la remontée des taux que nous avons vu au cours des derniers mois fait que beaucoup de ménages sont pris a la gorge.
Les marchés du crédit ne sont pas égaux face à la “crise des subprimes”. Après les Etats-Unis, les défauts de paiement pourraient déséquilibrer l’Espagne et surtout la Grande-Bretagne, tandis que la France, l’Allemagne et les Pays-Bas semblent mieux protégés.

Parmi les autres marchés où les crédits à taux variable sont majoritaires, l’Espagne est sans doute le plus vulnérable. En revanche, dans les pays où les crédits immobiliers sont majoritairement à taux fixe, notamment la France, l’Allemagne et les Pays-Bas, la situation provoque peu d’inquiétudes, d’autant plus que la loi Française oblige les banques a vérifier la solvabilité et la pérénité des revenus des clients auquelles elle prêtent, ainsi que de s’assurer que l’endettement du ménage de dépasse pas 33% de son revenu mensuel.

Donc: si vous avez un prêt immobilier à taux fixe: vous n’avez absolument aucune inquiètude à avoir. Si vous avez un prêt immobilier à taux variable, surveillez les évolutions futures des taux; cependant dans la mesure où la banque fédérale américaine a baissé son principal taux directeur d’un demi point vendredi dernier, cela devrait considérablement frainer la future hausse des taux d’intérêts. Le seul véritable dégat collatéral que l’on peut craindre est que les banques durcissent encore leurs conditions de prêts, cependant elle devront quand même avoir des conditions raisonables pour pouvoir satisfaire leurs clients et leur marge de manoeuvre est assez faible car la France est déjà un des pays où les conditions de prêts sont les plus strictes.

C’est l’éternelle question lorsqu’il s’agit de choisir un crédit immobilier: taux fixe ou taux variable?

Jusqu’à il y a peu les taux variables pouvaient être tentant pour deux raisons:

- D’une part l’écart entre les taux fixes était substanciel, 1 point de différence voire plus. Et un point de différence de taux sur un emprunt immobilier qui dure 25 ans, cela représente des dizaines de miliers d’euros.

- D’autre part, les taux étaient plutôt à la baisse, un taux variable permet, contrairement à un taux fixe de profiter des éventuelles futures baisses de taux.

Il se trouve que depuis maintenant quelques années les taux sont historiquement bas et que s’il est possible qu’ils restent a ce niveau pendant encore quelques années, l’éventualité qu’ils restent aussi faible (autour de 4%) sur une durée de 20 ans est totallement exclue. Au contraire, les taux actuels ne pourront que se maintenir ou augmenter. Donc il ne faut plus compter sur les taux variables pour être gagnant en cas de baisse des taux.

Reste donc seulement l’avantage du taux plus avantageux. Or depuis plusieurs mois déjà, la différence moyenne entre les taux fixes et variables s’est réduite de plus en plus pour atteindre entre 0.15% et 0.30% selon les organismes. Avec une différence aussi faible, il n’est véritablement pas raisonable d’envisager un taux révisable sur un prét d’une longueur qui dépasse 3 à 5 ans.

En résumé: la partie “risque” de l’emprunt à taux variable est plus que jamais présente, mais la partie “avantage” qui la contrebalançait à presque totallement disparue. Si vous devez contracter un emprunt immobilier dans les mois qui viennent, pas d’hésitation: taux fixe!

Le TEC-10 est l’indice quotidien des rendements des emprunts d’État à long terme correspondant au taux de rendement actuariel d’une obligation du Trésor fictive dont la durée serait de 10 ans.

L’indice TEC-10 est calculé par interpolation linéaire entre les taux de rendement actuariel des deux OAT(Obligation assimilable du Trésor) encadrant le plus près la maturité théorique de 10 ans. Avec l’indice TME, c’est le deuxième index servant de référence à la valeur des taux fixes à moyen terme. Il est publié par le Trésor.

L‘Euribor est, avec l’Eonia, l’un des deux principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Son nom est formé à partir de la contraction des mots anglais Euro interbank offered rate, soit en français : taux interbancaire offert en euro. Il fait partie des nombreux taux IBOR.

L’Euribor 3 mois sert de base au deuxième plus grand marché de taux d’intérêt de la zone euro, où se traitent des maturités pouvant aller jusqu’à 50 ans, le marché des swaps.

Euribor est parfois traduit en français, par exemple dans certains contrats de prêts à taux indexés, par Tibeur.

L’Euribor est, pour une échéance donnée (par exemple : trois mois, souvent noté EUR3M) le fixing calculé chaque jour ouvré à 11h, heure française, publié par la Fédération Bancaire Européenne (FBE), d’un taux moyen auxquel un échantillon d’une cinquantaine de grandes banques établies en Europe prête en blanc (c’est-à-dire sans que le prêt soit gagé par des titres) à d’autres grandes banques.

Définition et modalités de calcul de l’incide Euribor:

Les échéances publiées sont :

• 1 semaine,
• 2 semaines,
• 3 semaines,
• 1 mois,
• 2 mois,
• 3 mois,
• et ainsi de suite jusquà 12 mois.

Les taux sont pour un départ comptant (spot), c’est-à-dire deux jours ouvrés après la date de calcul, établis avec un décompte des jours exact et sur une base annuelle de 360 jours.

La liste des banques constituant l’échantillon est connue à l’avance et plutôt stable dans le temps. Les taux les plus extrêmes relevés sont écartés du calcul, afin de protéger l’indice d’éventuelles erreurs ou d’une crise de liquidité qui affecterait telle ou telle banque de l’échantillon.

Source: Euribor sur Wikipedia